A LOTERIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Por Dr. Sérgio Quintero

Nos últimos anos, o mercado imobiliário esteve bastante aquecido, seja pela ampla oferta de crédito ou pelos inúmeros lançamentos residenciais e comerciais fomentados pelo desejo dos consumidores de investir em um mercado seguro.

O perfil desses consumidores estava dividido entre os que pretendiam adquirir o primeiro imóvel para uso próprio e os investidores, que viam nesse mercado uma ótima oportunidade de comprá-lo na planta para ter expressivos lucros na entrega dele pronto.

Como é comum em qualquer atividade econômica, nenhum investimento, por mais seguro que seja, tem o retorno financeiro garantido 100%. Com o vertiginoso crescimento de imóveis comerciais e residenciais lançados no mercado, o inevitável ocorreu: a desvalorização dos imóveis novos.

“Hoje temos incorporadoras oferecendo descontos expressivos de até 35% para tentar desovar seus estoques, os quais foram acrescidos de unidades já comercial izadas e que são objetos de devoluções por parte dos compradores”, enfatiza Dr. Sergio Quintero, sócio proprietário da Nannini e Quintero Advogados Associados – especialista nas áreas de direito Imobiliário e Empresarial.
Para Quintero, em suma, as incorporadoras estão sendo afetadas por dois lados: falta de mercado consumidor e, o pior, rescisão de contratos das unidades já comercializadas, seja por inadimplência dos compradores ou pela rescisão imotivada dos contratos pela perda de interesses na aquisição do bem.

A falta do interesse do consumidor se deve diretamente ao agravamento da crise econômica que assola o País, eis que grande parte dos compradores vê seu sonho de adquirir um imóvel frustrado pela perda de emprego ou por não conseguir a obtenção de um financiamento ba ncário, eis que o crédito está cada vez mais restrito e escasso. O segundo caso é o que gera maior injustiça social, pois atinge “consumidores”, na verdade os investidores que esperavam lucrar comprando o imóvel na planta para revendê-lo com expressivos lucros quando estivessem prontos.

“Esses investidores vêm sua expectativa de lucro frustrada pela queda dos preços gerada pela lei da oferta e da procura e, sendo estes imóveis destinados a investimento, e não para uso próprio, invariavelmente procuram o Judiciário para rescindir seus contratos”, diz Dr.Sérgio.

Segundo o advogado, nos contratos de venda e compra de unidades imobiliárias, geralmente está prevista uma multa indenizatória ao comprador que pretenda desistir do negócio de perda de 20% até 40% dos valores pagos para ressarcir os custos e indenizar as incorporadoras pela rescisão imotivada dos contratos.

O problema é que o Judiciário tem acolhido essas demandas, an alisando a questão apenas pelo lado do consumidor, sem ter a exata noção do que está fazendo. É a famosa Justiça Social em prol dos mais fracos.

Isso tem garantido aos consumidores a revisão de seus contratos, para estipular que as indenizações sejam restritas a perda de 10% a 25% dos valores pagos, tendo os juízes, equivocadamente, entendido que tal percentual é suficiente para indenizar as incorporadoras.

Mas a conta não fecha, vale ressaltar que esses mesmos juízes arbitram honorários advocatícios de 10% a 20% em favor dos advogados dos compradores, o que por si só, em alguns casos, pode tornar a conta negativa, ou seja, a incorporadora tem que gastar mais com honorários de advogado do que poderá reter.

Além desse custo direto, as incorporadoras tem um gasto de aproximadamente 8% só com pagamento de comissões para corretores imobiliários e propaganda do empreendimento.

Soma-se a esses custos diretos os impostos pagos, os custos de r egistro do empreendimento e os encargos bancários com a obtenção de financiamento durante a obra.

Ou seja, além desses custos, respondem as incorporadoras com grande parcela dos investimentos necessários para a construção do empreendimento em si.

Em um mercado normal, as incorporadoras recuperam seu investimento quando a edificação está terminada, quando então vai receber o preço das unidades que comercializou.

Entretanto, na atual crise econômica, o percentual de rescisões contratuais está beirando os 45% a 50% das unidades, o que fatalmente está fazendo muitas incorporadoras tradicionais estarem à beira da falência.

O argumento utilizado pelo Judiciário de que a rescisão dos contratos não implica em perda direta para as incorporadoras é falso, eis que os preços de mercado caíram muito e as incorporadoras têm imóveis em estoque, faltando-lhes a liquidez que pode gerar sua quebra.

Na verdade o judiciário está privilegiando os inves tidores do mercado imobiliário, tornando-os indenes ao prejuízo, o que não é comum em atividades de risco própria de investimentos.

Fazendo um paralelo, seria o mesmo que um investidor procurar um banco para colocar seu dinheiro em um investimento e, após alguns anos, esse não sendo rentável, solicitar seu dinheiro de volta.

Muito de nós sabemos que no setor financeiro isso não é possível e as perdas por maus investimentos se concretizam.

Então, resta perguntar, por qual motivo o Judiciário não entende que há risco em investir no mercado imobiliário e não tolera essas perdas?

Será que os donos de incorporadoras devem quebrar para que os consumidores saiam indenes de perdas?

Pode (ou deve) o Judiciário intervir em relações privadas reguladas por contratos, alterando-os substancialmente?

As questões ficam para o leitor.

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Assessoria de Impren sa:
Andrea Feliconio – andrea@andreafeliconio.com.br